L'engagement de la caution personne physique

ACTAFOR le 24/10/2019

Quelles sont les obligations qui pèsent sur la caution personne physique en cas de défaillance du locataire ? 

Bien que non obligatoire dans le contrat de bail, il est courant pour le propriétaire d'exiger un garant lors de la location, plus communément appelé "caution", afin de se prémunir en cas d'insolvabilité du locataire. 

La caution est la personne qui s'engage, par un acte de cautionnement, à payer les dettes locatives du locataire défaillant (loyers, charges, intérêts de retards et frais de remise en état du logement dégradé). La caution peut être une personne physique ou une personne morale tel qu'un organisme de caution. 

Bon à savoir : la loi ELAN du 23 novembre 2018 allège le formalisme lié à l'acte de cautionnement en ce que la reproduction de la mention manuscrite obligatoire de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 disparaît. Une simple signature par la caution personne physique au bas de l'acte de cautionnement suffit.

A noter : le propriétaire ne peut pas exiger de caution s'il a par ailleurs souscrit une assurance contre les impayés de loyers ; il doit choisir l'une ou l’autre solution - cf article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989. 

Quel est le rôle de la caution en cas d'impayés de loyers par le locataire ? 

Il convient tout d'abord de distinguer deux types de cautions : 

• La caution simple : qui est appelée par le propriétaire lorsque le locataire ne parvient pas à régler ses dettes. Un commandement de payer les loyers est signifié au locataire par exploit d'Huissier de Justice, lui demandant de régulariser les impayés de loyers et de charges. Une copie de ce commandement est également signifiée à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification au locataire. A défaut de règlement par le débiteur principal, le propriétaire peut appeler la caution en paiement.

A noter : la dette pourra être répartie entre les cautions s'il y en a plusieurs. 

• La caution solidaire : qui s'engage à payer dès le premier incident de paiement. Elle devient alors second débiteur, au même titre que le débiteur principal. Il s'agit du type de cautionnement le plus fréquent. Le créancier peut donc se retourner contre la caution sans avoir à solliciter au préalable le paiement auprès du locataire. 

Si la caution n'est pas en mesure de régler les dettes locatives, elle peut faire une demande de délais de paiement auprès du Tribunal d'Instance. 

A quel moment l'engagement de cautionnement prend-t-il fin ? 

La caution peut s'extraire de son engagement à la fin du contrat de bail ou si le locataire quitte le logement. La fin du contrat de bail éteint naturellement l'engagement de cautionnement qui l'accompagne. 

La caution peut également résilier son engagement. Deux cas sont à distinguer : 

• le cautionnement a été conclu sans durée : la caution peut alors mettre fin à son engagement à tout moment par lettre recommandée. Elle reste toutefois tenu de régler les dettes locatives jusqu'à l'expiration du bail. 
• le cautionnement a été conclu pour une durée déterminée : ici, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle reste tenue de régler les dettes locatives jusqu'à la date prévue. 

Bon à savoir : en cas de décès de la caution, l'acte de cautionnement est transmis aux héritiers qui doivent régler les dettes locatives déjà nées lors du décès de la caution. Cette situation peut être évitée en précisant des modalités différentes dans l'acte de cautionnement. 

Pour toute question sur l'engagement de la caution personne physique, contactez-nous. 

Textes de référence : art. 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 / loi n°2018-1021 dite ELAN du 23 novembre 2018