Le recouvrement de charges de copropriété

ACTAFOR le 05/12/2019

Il appartient au syndic de copropriété d'engager un recours en cas d'impayés de charges de copropriété. Quelles sont les démarches à réaliser ? 

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis défini et organise la copropriété. Dans son article 10, cette loi dispose que les copropriétaires sont tenus de participer tant aux charges entraînés par les services collectifs et équipements communs, qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue. 

La défaillance ou le refus de payer d'un des copropriétaires peut mettre en difficulté l'entière copropriété. C'est pourquoi une prise en charge rapide de l'impayé est impérative.

Quelles sont les démarches à réaliser ?

Il appartient au syndic de copropriété d'engager les démarches nécessaires au recouvrement des sommes impayées :

• La première étape est celle de la mise en demeure : votre Huissier de Justice Actafor se charge, au nom du syndic, de mettre en demeure le copropriétaire défaillant de régler les charges impayées. Le copropriétaire dispose alors de 30 jours pour régulariser la situation.
• Si le copropriétaire ne règle pas les sommes dues dans le délai de 30 jours, le syndic devra engager une procédure auprès du Tribunal.

A noter : les Huissiers de Justice Actafor interviennent dans ce type de recouvrement dès l'étape de la mise en demeure. Dès lors, prenez contact avec nos Etudes. 

En effet, en sa qualité d'officier ministériel, votre Huissier de Justice Actafor peut délivrer des actes extra-judiciaires dans le cadre de la phase pré-contentieuse. Il s'agit notamment d'une sommation de payer et d'un commandement de payer les charges de copropriété. 

En cas d'échec de la phase pré-contentieuse, votre Huissier de Justice Actafor poursuit sa démarche en amorçant la phase contentieuse et l'obtention d'un titre exécutoire. Dès lors, il pourra mettre en oeuvre toutes les mesures d’exécution classiques. 

Quelles sont les charges recouvrables ? 

Sont recouvrables immédiatement les charges suivantes : 

• Provisions et charges communes : charges au titre du budget prévisionnel 
• Participation au coût des travaux d'amélioration : charges pour des travaux hors budget prévisionnel 
• Dommages et intérêts au titre du préjudice supporté par le syndic de copropriété 
• Frais de procédure : mise en demeure et relance, frais d'Huissiers de Justice 

A noter : l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l'article 210 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 dispose que toutes les charges et provisions non encore échues mais approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires au budget prévisionnel deviennent immédiatement exigibles, passé le délai de 30 jours après la mise en demeure. 

La garantie prise par le syndic de copropriété : l'hypothèque de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 :

L'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garantis par une hypothèque légale sur son lot. L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi ».

Attention toutefois, aucune inscription d'hypothèque ne peut être portée sur une créance exigible depuis plus de 5 ans - cf alinéa 4 de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965. De la même manière, celle-ci ne pourra frapper que le lot faisant partie de la copropriété ; elle ne pourra pas impacter les autres biens immobiliers du copropriétaire en cause. 

Pour toute question sur le recouvrement de charges de copropriété, contactez votre Huissier de Justice Actafor. 

Textes de référence : loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis / art 210 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de aménagement et du numérique / art 19 de la loi du 19 juillet 1965