Refus du propriétaire de restituer le dépôt de garantie

ACTAFOR le 18/04/2019

La question de la restitution du dépôt de garantie ou "caution" à la fin de la location est souvent source de conflit entre le propriétaire et le locataire. 

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire à son propriétaire au moment de la signature du bail. Il est destiné à garantir au bailleur les risques locatifs (dégradations causées par le locataire, impayés de loyers...).

Bon à savoir : le versement d'un dépôt de garantie doit être prévu dans le contrat de bail et ne peut être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges - cf article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 

Les précautions à prendre : l'état des lieux :

L'état des lieux, d'entrée comme de sortie, est une précaution à prendre tant pour le propriétaire que pour le locataire.

En effet, l'état des lieux permet de consigner par écrit l'état du logement avant et après l'occupation : il couvre ainsi le propriétaire contre les dégradations du fait du locataire ; mais bénéficie aussi au locataire pour apporter la preuve de la conformité de l'état des lieux d’entrée avec l'état des lieux de sortie. 

Notre conseil : faites dresser votre état des lieux d'entrée et de sortie par un Huissier de Justice. Doté d'une force probante supérieure, le constat d'Huissier de Justice fait foi et s'impose devant les magistrats et auprès des compagnies d'assurance jusqu'à preuve du contraire. 

Les délais de restitution du dépôt de garantie par le bailleur :

La loi Alur de 2014 modifie l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et prévoit les délais de restitution du dépôt de garantie : 

• Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution est d'un mois à compter de la remise de clés.
• Si l'état des lieux de sortie présente des différences avec l'état des lieux d'entrée, le délai de restitution est de 2 mois à compter de la remise des clés. 

A noter : la loi Macron de 2015 étend ces délais à tous les baux d'habitation, quelques soient leurs dates de signature. 

Retard ou refus de restitution du dépôt de garantie par le bailleur :

Dans le cas où l'état des lieux de sortie révèle des dégradations causées par le locataire nécessitant des réparations, le propriétaire peut opérer une retenue sur le dépôt de garantie pour effectuer les travaux ; il devra justifier cette retenue par des factures ou autres documents justificatifs. 

En tout état de cause, le propriétaire est dans l'obligation de restituer tout ou partie du dépôt de garantie dans le délai imparti. S'il ne s'exécute pas, il devra en motiver les raisons. Le non-respect des délais de restitution sanctionne le propriétaire au versement d'une pénalité de 10% du montant du loyer (hors charges) à son locataire lésé. 

Que faire ? 

En cas de retard ou de refus de restitution non justifié, le locataire doit mettre en demeure son propriétaire de lui restituer son dépôt de garantie. Ici encore, sollicitez l'aide de votre Huissier de Justice Actafor !

Si malgré la mise en demeure, le propriétaire ne procède toujours pas au remboursement, le locataire disposera d'un délai de 3 ans, à partir du retard, pour porter le litige devant le Tribunal d'Instance. 

Pour toute question sur la restitution du dépôt de garantie, remplissez votre formulaire de contact. 

Textes de référence : Loi Alur 2014 modifiant la loi l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 / art. 3 de la loi du 6 juillet 1989