Saisie immobilière - Partie 2 : La vente

ACTAFOR le 02/10/2020

A ce stade de la procédure, le juge de l'exécution a tranché : le bien immobilier saisi sera vendu. Le vente peut alors prendre deux orientations : amiable ou forcée. C'est ce que nous allons développer dans une deuxième partie. 

La vente amiable sur autorisation judiciaire : 

Comme nous l'avons vu précédemment, le débiteur peut, lors de l'audience d'orientation, demander au juge de l'exécution l'autorisation de vendre son immeuble à l'amiable. 

A noter : le débiteur peut également formuler sa demande avant l'audience d'orientation ; charge à lui de prévenir le créancier. 

Si le juge de l'exécution fait droit à la demande, la procédure d'exécution est suspendue. Le juge fixe alors le prix minimum de vente du bien en tenant compte des conditions économiques du marché, et fixe une date d'audience « de suivi » dans un délai de 4 mois pour vérifier la réalisation de la vente - article R 322-21 du code des procédures civiles d'exécution. 

La vente amiable étant une vente volontaire, le débiteur doit accomplir toutes les démarches nécessaires pour vendre : lors de l'audience de suivi, il doit apporter la preuve de la vente de son bien, ou à minima présenter un compromis de vente. En effet, sur présentation d'un compromis de vente, le juge peut accorder au débiteur un délai supplémentaire de 3 mois maximum pour permettre la signature définitive de l'acte authentique de vente. 

En cas de vente du bien, le produit de la vente est consigné auprès de la Caisse des Dépôts et Consignations et réparti entre le ou les créanciers poursuivants. Si le produit récolté n'est pas suffisant pour apurer toutes les dettes du débiteur, celui-ci restera redevable du solde - article R 322-23 du code des procédures civiles d'exécution. 

En revanche, à défaut de vente amiable, le juge ordonne la vente forcée du bien.

Bon à savoir : sur requête du créancier poursuivant, le juge peut constater à tout moment la carence du débiteur, et ordonner la vente forcée du bien. 

La vente forcée ou vente par adjudication : 

• Dispositions générales : 

Conformément à l'article R 322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée du bien, il en fixe la date dans un délai compris entre 2 et 4 mois à compter de sa décision. Il détermine également les modalités de visite du bien à la demande du créancier poursuivant. 

A noter : si le créancier poursuivant ne sollicite finalement pas la vente du bien, le juge constate la caducité du commandement de payer valant saisie ; l'ensemble des frais engagés demeureront alors à la charge du créancier poursuivant. 

• La publicité : 

Une fois les dispositions générales remplies, la vente forcée fait l'objet d'une large publicité dont l'objectif est d'informer le plus grand nombre de la mise en vente du bien, et ainsi attirer le plus d'enchérisseurs potentiels le jour de la vente. 

Ces formalités de publicité doivent être réalisées par le créancier poursuivant entre 1 et 2 mois avant l'audience d'adjudication. 

Votre Huissier de Justice peut vous accompagner dans la rédaction de l'avis de saisie, selon les modalités et délais légaux prévus à l'article R 322-31 du code des procédures civiles d'exécution. 

L'avis de saisie doit être rédigé et déposé au greffe du juge de l'exécution pour affichage sans délai dans les locaux de la juridiction, à un emplacement facilement accessible au public. L'avis doit également être affiché devant le bien concerné et être publié dans les journaux d'annonces légales, notamment un de ceux diffusé dans l'arrondissement du lieu de situation du bien saisi. 

A noter : votre Huissier de Justice certifie du bon accomplissement des formalités de publicités légales obligatoires dans un procès-verbal dressé par lui, appelé aussi procès-verbal de placard. 

Bon à savoir : des aménagements judiciaires de publicité sont possibles sur requête du créancier poursuivant auprès du juge de l’exécution - article R 322-37 du code es procédure civiles d’exécution. Le créancier peut demander notamment à ce que les mesures de publicité soient effectuées par d'autres modes de communications que ceux prévus en droit commun. Il peut s'agir notamment de publicité numérique via un site Internet ou sur des sites marchands spécialisés. 

Là encore, votre Huissier de Justice peut vous aider à diffuser l'information sur ses outils de communication numériques, et ainsi toucher le plus grand nombre d’acheteurs potentiels.

• La mise en vente : 

Contrairement à la vente amiable, c'est le créancier poursuivant qui fixe la mise à prix du bien. Si le prix fixé est manifestement insuffisant, le débiteur peut s'y opposer en saisissant le juge. 

A défaut d'enchères le jour de la vente, le créancier poursuivant sera déclaré adjudicateur d'office au montant de la mise à prix.

A noter : le débiteur et le créancier peuvent s'entendre sur la vente du bien en gré à gré, jusqu'à l'ouverture des enchères. Le vendeur et l'acheteur conviennent librement des conditions de vente et se mettent d'accord sur les termes du contrat de vente. 

S'agissant du déroulement des enchères, celles-ci sont portées par ministère d'avocat lors de l'audience d'adjudication. En d'autres termes, tout acquéreur potentiel souhaitant formuler une offre de prix doit le faire par l'intermédiaire de son avocat. 

C'est la dernière enchère la plus élevée qui emporte l'adjudication. Attention toutefois : dans les 10 jours suivant l'adjudication, est recevable toute offre de prix supérieure d'au moins 10% du prix principal de la vente. C'est ce que l'on appelle une surenchère ; celle-ci ouvre alors une audience de surenchère. 

En tout état de cause, l'adjudication vaut vente forcée du bien et transmission de la propriété à l’adjudicataire. Un jugement d'adjudication est rendu dans lequel sont spécifiées les formalités de publicité et leur date, les modalités relatives au prix de vente et à l'identité de l’adjudicataire. Y sont également tranchées les éventuelles contestations - article R 322-59 du code des procédures civiles d'exécution. 

A noter : le jugement d'adjudication vaut titre d’expulsion à l'encontre du débiteur saisi et de toute personne occupant les lieux, sauf si le cahier des conditions de vente prévoyait leur maintien dans les lieux - article R 322-64 du code des procédures civiles d'exécution. 

L'adjudicataire est tenu de verser le prix de vente au séquestre ou de le consigner près la Caisse des Dépôts et Consignations dans un délai de 2 mois à compter de l'adjudication définitive - article 322-56 du code des procédures civiles d'exécution. Le non-respect de ce délai expose l'adjudicataire à un risque de réitération des enchères et de pénalités au taux légal.  

• La distribution du prix de vente : 

Apurés les délais préalablement cités, la distribution du prix de vente est poursuivie par le créancier saisissant - article R 331-1 du code des procédures civiles d'exécution. 

Le produit récolté lors de vente est réparti entre les créanciers, s'il y en a plusieurs. Si une distribution amiable est possible, le créancier poursuivant élabore un projet de distribution et convoque lui-même les autres créanciers. Si une distribution judiciaire est nécessaire, le créancier poursuivant transmet son projet de distribution au juge de l'exécution qui statuera alors sur la répartition. 

La procédure de saisie immobilière s'achève avec la distribution du prix de vente. 

Pour aller plus loin : 

L'Alsace-Moselle prévoit des dispositions particulières en matière de saisie immobilière. Ces dispositions s’appliquent à nos 2 Etudes Alsacienne-Mosellane ; c'est pourquoi nous allons en examiner les contours dans une 3e et dernière partie... Suivez le guide ! 

Pour toute question sur la saisie immobilière ou la vente forcée du bien, contactez-nous. 

Textes de référence : art R322-22 CPCE / art R322-23 CPCE / art R322-26 CPCE / art R322-31 CPCE / art R 322-59 CPCE / art R 322-64 CPCE / art R 322-56 CPCE / R 331-1 CPCE