Congé pour vendre : le droit de préemption du locataire

ACTAFOR le 31/05/2019

Dans le cadre du bail d'habitation, le propriétaire bailleur qui souhaite vendre son logement loué a l'obligation de délivrer à son locataire un congé pour vente. Voici les règles à respecter : 

Le contrat de location ne prend fin qu'à la délivrance d'un congé. Parmi eux, le congé pour vendre qui doit être délivré au locataire pour l'informer de la vente du logement. Dans ce cas de figure, la loi ouvre au locataire un droit de préemption. 

Qu'est-ce que le droit de préemption ? 

Le congé délivré vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose alors d'un droit de préemption : ce droit lui permet de se porter acquéreur et faire une offre de prix au propriétaire, avant toute autre personne. En d'autres termes, le locataire aura la priorité pour acheter le bien qu'il loue. 

Attention ! Ce droit de préemption du locataire n'est valable que pendant les 2 premiers mois du préavis légal. Ainsi, l'absence de réponse du locataire sera considérée comme un refus de l'offre de vente ; il devra alors quitter les lieux à l'expiration du bail. Au contraire, si le locataire accepte la vente il doit en informer le propriétaire par lettre recommandée et réaliser l'acte de vente dans un délai de 2 mois à compter de l'envoi de sa réponse. 

A noter : le droit de préemption du locataire ne s'applique qu'aux locations vides (non meublées) à usage d'habitation principale ou à usage mixte d'habitation principale et professionnel. 

Les conditions de forme et délai à respecter par le bailleur : 

• Les conditions de forme 

L'article 15 II de la loi 6 juillet 1989 précise que « le congé doit, à peine de nullité, indiquer les prix et les conditions de vente projetés ». Le congé doit donc comporter les informations nécessaires à la bonne réflexion du locataire (prix de vente, mode de règlement, immeubles concernés par la vente...) 

L'article 15 II précise également que « dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur [...] notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente ». Cette disposition a d'ailleurs été rappelée dans un arrêt récent de la cour de Cassation - Ccass, civ 3e, 11 octobre 20018 - qui confirme la nullité de la vente au motif que le locataire n'avait pas été avisé de la nouvelle offre de vente ; qu'en ce sens, son droit de préemption n'avait pas été respecté. 

A noter : le non-respect du droit de préemption du locataire entraîne la nullité de la vente uniquement ; il n'entraîne en aucun cas un droit de substitution au profit du locataire qui devra alors reformuler son offre de prix sur la base des nouvelles conditions de vente. 

• Les conditions de délai 

Le congé pour vente doit être notifié au locataire, par lettre recommandée ou par exploit d'Huissier de Justice, au moins 6 mois avant la fin du bail. 

Notre conseil : faites procéder à la signification de votre congé par voie d'Huissier de Justice. 

« La preuve de l'existence du congé repose sur celui qui l'invoque ». La signification par exploit d'Huissier de Justice prouve non seulement l'existence de l'acte, mais en donne également date certaine. Vous éviterez ainsi tout contentieux concernant la date de réception du congé par le locataire. 

Pour toute question sur le droit de préemption ou sur la procédure de congé, remplissez votre formulaire de contact !

Textes de référence : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs / Ccass, civ 3e, 11 octobre 2018