Des hypothèques - Partie 2 : Effets juridiques de l'inscription

ACTAFOR le 05/03/2021

Dans cette deuxième partie, nous analyserons les effets juridiques de l'inscription de l'hypothèque, et notamment le droit de préférence et le droit de suite.  

Pour produire ses effets juridiques et être opposable aux tiers, l'hypothèque - qu'elle soit légale, judiciaire ou conventionnelle - doit être inscrite - article 2425 du code civil. Cette inscription doit être effectuée au service de la publicité foncière du lieu de situation du bien concerné ; au livre foncier pour les biens situés en Alsace-Moselle. 

Une fois publiée, l'hypothèque produit des effets juridiques entre les parties elles-mêmes, mais aussi à l'égard des autres créanciers et des tiers. 

Quels sont les effets de l'hypothèque entre les parties ? 

L'inscription d'une hypothèque fait naître au profit du créancier hypothécaire un droit réel sur la propriété du débiteur. Ce droit réel est accessoire ; il est donc lié à la créance qu'il garantit. Ainsi, en cas d'extinction de la créance principale, l'hypothèque s'éteint également. 

Attention : en cas de paiement partiel de la créance, l'hypothèque subsiste dans son montant initial, sans minoration ou actualisation automatique. 

En pratique, jusqu'à l'échéance de la créance, le débiteur propriétaire du bien hypothéqué en conserve la pleine possession : il peut en user normalement, l'administrer librement et en percevoir les fruits. En cas de location de l'immeuble, c'est le débiteur propriétaire qui perçoit les loyers. 

Lorsque la créance arrive à échéance, et sans paiement de la part du débiteur, le créancier peut faire jouer sa garantie hypothécaire et demander la saisie immobilière du bien grevé pour obtenir paiement de sa créance sur le prix de vente. Il peut également demander l'attribution du bien grevé en guise de paiement - article 2458 du code civil.

Quels sont les effets de l'hypothèque à l'égard des autres créanciers ? 

L'inscription d'une hypothèque sur un bien confrère à son titulaire un droit de préférence : en cas de vente du bien, le créancier hypothécaire inscrit a le droit d'être payé avant les autres créanciers sur le prix de vente de l'immeuble donné en garantie. 

Attention : être créancier hypothécaire ne confère pas à celui-ci une priorité absolue. La force du droit de préférence acquis dépend du créancier confronté : 

• face à un créancier chirographaire ne disposant d'aucune sûreté particulière, le droit de préférence du créancier hypothécaire est absolu ; il sera donc payé en premier sur le prix de vente, 
• face à un autre créancier hypothécaire ayant grevé le même bien, le classements des hypothèques est déterminé par le jour de leur inscription - article 2425 du code civil - ou par l'ancienneté du titre en cas d'hypothèques inscrites le même jour.
• face à un créancier privilégié, le créancier hypothécaire est supplanté. En effet, le créancier privilégié disposant d'un rang plus favorable dans l'ordre des privilèges sera payé avant le créancier hypothécaire - articles 2324 et suivants du code civil. 

Quels sont les effets de l'hypothèque à l'égard des tiers ? 

Par l'inscription d'une hypothèque, le créancier hypothécaire acquiert un droit de suite prévu par l'article 2461 du code civil : en cas transmission du bien hypothéqué (vente, donation, héritage), le droit du créancier hypothécaire se poursuit sur le nouveau propriétaire - appelé « tiers détenteur », et ce, dans les termes et délais accordés au débiteur originaire - article 2462 du code civil. 

En pratique, si le débiteur d'origine vend le bien hypothéqué, le créancier titulaire de l'hypothèque est en droit de saisir le bien entre les mains du nouvel acquéreur afin d'obtenir paiement de sa créance échue. 

Le droit de suite présente donc un risque conséquent pour l'acquéreur qui, en plus d'avoir payé le prix de vente, s'expose à des poursuites ultérieures de la part des créanciers hypothécaires de son vendeur, et à la saisie immobilière du bien acquis. 

A noter : la loi prévoit une procédure organisée dans les articles 2475 et suivants du code civil, appelée « purge des hypothèques » permettant à l'acquéreur de s'acquitter des dettes et des charges hypothécaires pesant sur le bien grevé. 

Par acte d'Huissier de Justice, conformément à l'article 1281-13 du code de procédure civile, l'acquéreur notifie aux créanciers le prix d'acquisition qu'il propose pour affranchir le bien de ses sûretés.

En cas d'acceptation de l'offre, les créanciers sont payés sur le prix d'acquisition et les hypothèques inscrites s'éteignent. En cas de refus de l'offre, les créanciers peuvent demander la vente aux enchères du bien. Attention : en cas d'échec de la vente, les créanciers seront tenus d'effectuer une surenchère de 10% au-dessus du prix d'acquisition initialement proposé. 

Pour aller plus loin…

Nous nous analyserons plus en détail dans une troisième partie l'hypothèque provisoire utilisée par l'Huissier de Justice dans le cadre du recouvrement de créances. 

Pour toute question sur les effets juridiques de l'hypothèque, contactez votre Huissier de Justice Actafor. 

Textes de référence : art 2425 C.civ / art. 2324 et suiv. C.civ / art 2458 c.civ / art 2461 et suiv. C.civ / art 2475 et suiv. c.civ / art 1291-13 CPC