Gare à la sous-location illégale !

ACTAFOR le 11/09/2020

En matière de sous-location illégale, la justice Française est stricte : résiliation de bail et dommages-intérêts sont à prévoir pour le locataire qui s'y risque. Voyez plutôt :  

La sous-location consiste pour le locataire à donner son logement en location à un tiers, par le biais d'un contrat. Les cas les plus fréquents de sous-locations sont les locataires qui sous-louent leurs logements pendant la période estivale, via des plateformes de type Airbnb, Booking, Homeliday...

Bon à savoir : proposer son logement pour une seule nuit sur une plateforme entre particuliers constitue déjà de la sous-location. 

Quand la sous-location devient-elle illégale ? 

Par principe, le contrat de bail est propre au locataire qui le signe. Toutefois, la loi du 6 juillet 1989 apporte une exception à la règle dans son article 8, modifié par la loi du 24 mars 2014 : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l'autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours ».

La sous-location devient donc illégale lorsque : 

• le locataire n'obtient pas l'accord express et écrit de son propriétaire pour l'activité de sous-location.
• le locataire n'obtient pas l'accord écrit de son propriétaire sur le prix du loyer ou lorsque le prix au m2 habitable du loyer de sous-location excède celui du loyer principal.

Que-faire en cas de sous-location illégale de son logement ? 

Si votre locataire sous-loue son logement sans votre consentement, c'est à vous de le prouver. Là encore, votre Huissier de Justice est votre meilleur allié !

Votre Huissier de Justice Actafor procède à la réalisation d'un constat de sous-location par différents moyens : 

• constater la présence d'une annonce de location sur Internet. A la manière d'un constat Internet, votre Huissier de Justice Actafor constate la présence d'une annonce de location sur une page Web qui concerne votre logement, et en effectue des relevés (captures d'écrans de la page Web, relevé des noms des sous-locataires, relevé des dates de location proposées...). 
• constater la présence de sous-locataires dans le logement. Effectuer ce type de constatations nécessite pour votre Huissier de Justice Actafor une autorisation du juge pour pouvoir pénétrer dans les lieux ; c'est ce que l'on appelle « le constat sur ordonnance sur requête ». Une fois autorisé par le juge, votre Huissier de Justice Actafor peut entrer dans le logement, accompagné d'un serrurier, pour constater la présence de sous-locataires. 
• procéder à une sommation interpellative. La sommation interpellative est un acte d'Huissier de Justice dont l'objectif est d'interroger la ou les personnes interpellées dans le but d'obtenir des réponses et des éclaircissements sur une situation ; en l'espèce, l'existence d'un contrat de location, le prix du loyer ...

Quelle que soit la solution choisie, les constatations réalisées par votre Huissier de Justice Actafor sont consignées dans un procès-verbal de constat dont la force probante supérieure fait foi jusqu'à preuve du contraire. En cas de litige, le procès-verbal de constat constitue une preuve de faits matériels permettant d'étoffer votre défense. 

A quelles sanctions s'expose le locataire qui sous-loue illégalement son logement ? 

Le locataire qui s'exerce à la sous-location illégale de son logement s'expose à de lourdes sanctions. En effet, le propriétaire lésé est en droit d'assigner son locataire afin d'obtenir réparation du préjudice causé, et même demander résiliation du contrat de bail d'origine :

• le propriétaire peut adresser à son locataire, par voie d'Huissier de Justice, une sommation de respecter les clauses du bail. 
• le propriétaire peut exiger l'expulsion du sous-locataire et/ou la résiliation du bail (clause résolutoire) de son locataire sur le fondement du non-respect de ses obligations, et de l’utilisation paisible du contrat de bail.
• le propriétaire peut donner congé à son locataire à la fin du contrat de bail (refuser un renouvellement de bail) pour motif légitime, à savoir le non-respect des clauses du bail.  
• le propriétaire peut exiger la restitution des sous-loyers illégalement perçus, et le versement de dommages-intérêts au titre du préjudice subi.

Des sanctions lourdes et sévères soutenues par la jurisprudence au fil du temps. C'est ainsi que la Cour de Cassation, dans un arrêt du 12 septembre 2019, rappelle le principe selon lequel les sous-loyers perçus au titre de la sous-location illégale constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire, et devant alors lui être restitués. 

De la même manière, la Cour d'Appel de Paris du 21 février 2020 a récemment prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire qui avait sous-loué son logement conventionné sur la plateforme Airbnb, sans autorisation de son propriétaire. En sus de la résiliation du bail, le locataire est condamné au paiement de dommages-intérêts correspondant au montant des sous-loyers perçus. 

Pour aller plus loin : 

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 précise que « en cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur, ni d'aucun titre d'occupation ». 

Juridiquement, le contrat de sous-location est subordonné au contrat de location initial ; si le contrat de bail du locataire prend fin, celui du sous-locataire également. 

De plus, en l'absence de relation directe avec le propriétaire, le sous-locataire ne peut prétendre à aucune action contre lui ; il ne dispose d'aucun droit sur le logement. 

Pour toute question sur la sous-location d'un logement, posez vos questions à nos Huissiers de Justice Actafor. 

Textes de référence : Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 / Loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové / Ccass n°745 du 12 septembre 2019 (18-20.727) / CA Paris n°18/23633, 21 février 2020