L'exécution forcée immobilière en Alsace-Moselle

ACTAFOR le 09/10/2020

Il est des matières où les règles de droit diffèrent. En effet, certaines strates de la législation française gardent l'empreinte allemande laissée par cette époque où l'Est français devenait allemand. C'est le cas notamment de la procédure locale d'exécution forcée immobilière, applicable en Alsace-Moselle, qui diffère de la saisie immobilière de droit général.  

Le droit local spécial en matière d'exécution forcée immobilière est régi par la loi du 1er juin 1924, dans ses articles 141 et suivants. Sont visés strictement par ces règles particulières les immeubles situés dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle. 

Bon à savoir : ces règles de droit local sont importantes au sein de notre groupe d'Huissiers de Justice Actafor, en ce qu'elles s'appliquent directement à nos 2 Etudes Alsacienne-Mosellane : les SELARL Pascal SAYER à STRASBOURG (67 & 68) et ACTA - PIERSON ET ASSOCIES à METZ (57). 

Quid des grandes étapes de l'exécution forcée immobilière ? 

• Règles générales : 

A l'instar de la saisie immobilière de droit général, l'exécution forcée immobilière de droit local peut être mise en oeuvre par un créancier disposant d'un titre exécutoire devenu définitif constatant une créance liquide et exigible.

A noter : il peut d'agir de l'un des titres exécutoires de droit général au sens de l'article L 111-3 du code des procédures civiles d'exécution, mais également de l'un des titres exécutoires de droit local tels que désignés par l'article L 111-5 du code des procédures civiles d'exécution. 

En outre, tout comme en droit général, le commandement de payer est l'acte d'ouverture de la procédure d'exécution forcée immobilière. Ainsi, préalablement à la requête en vente forcée spécifique au droit local, un commandement de payer devra être signifié par le créancier au débiteur, par exploit d'Huissier de Justice. Ce principe est rappelé par l'article 2217 du code civil, mais également par la jurisprudence dans différents arrêts - notamment Cour de cassation du 9 juillet 2009.

Bon à savoir : comme nous le verrons plus avant dans notre analyse, en droit général le commandement de payer vaut saisie ; cela n'est pas le cas en Alsace-Moselle. 

Enfin, en Alsace-Moselle, l'exécution forcée est confiée à un Notaire, ès qualité d'officier public, qui détient en cette matière un rôle juridictionnel à part entière. 

• La requête en exécution forcée et l'ordonnance de vente forcée : 

A l'expiration d'un délai de recours de 15 jours, et sans contestation du débiteur, le créancier poursuivant requiert auprès du tribunal une ordonnance de vente forcée. 

Conformément à l'article 141 de la loi du 1er juin 1924, la requête en exécution forcée doit être formulée par écrit ou par déclaration prise en procès-verbal par le greffier du tribunal cantonal du lieu de situation de l'immeuble visé par la saisie. 

A noter : si plusieurs immeubles sont concernés par la saisie, situés dans le ressort de plusieurs tribunaux, le tribunal compétent est désigné sur requête par le tribunal judiciaire dans le ressort duquel il se trouve en tout ou partie. 

Après examen de la requête, et si celle-ci est régulière et bien fondée, le tribunal rend une ordonnance d'exécution forcée qui comprend l'identité du créancier poursuivant, du débiteur et du tiers détenteur ; la désignation de l'immeuble saisi, ainsi que la nomination du notaire chargé de la vente forcée. 

Cette ordonnance est signifiée d'office par le tribunal au débiteur et au tiers détenteur, et inscrite d'office au livre foncier - article 145 de la loi du 1er juin 1924. La signification de l'ordonnance de vente forcée peut être effectuée par exploit d'Huissier de Justice. 

Bon à savoir : le débiteur dispose de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance rendue pour former un pourvoi immédiat contre celle-ci. 

A noter : en Alsace-Moselle, c'est l'ordonnance de vente forcée qui rend indisponible l'immeuble saisi dès sa signification. Le débiteur et le tiers détenteur sont alors considérés comme séquestres judiciaires de la saisie - article 165 de la loi du 1er juin 1964. 

• La convocation à la réunion des débats : 

Il s’agit du parallèle à l'audience d'orientation de l'article R 322-15 du code des procédures civiles d'exécution menée par le juge de l'exécution en droit général.  

Dans la semaine qui suit l'accomplissement des formalités de signification de l’ordonnance de vente forcée et d'inscription du bien au livre foncier, les pièces de procédure sont transmises au notaire chargé de l'exécution forcée. 

En application de l'article 147 de la loi du 1er juin 1924, le notaire convoque le créancier poursuivant, le débiteur et le tiers détenteur à une réunion préliminaire ayant pour objectif de débattre de certains points, notamment la mise à prix, les conditions de vente, l’époque, le mode et le lieu de l’adjudication. 

A l'issue de cette réunion, le notaire dresse un procès-verbal des débats dans lequel il relate tous les renseignements nécessaires à la suite de la procédure. Il procède également à la rédaction du cahier des charges dans lequel sont précisées les modalités de vente. 

A noter : en droit général, il appartient à l'avocat en charge de la procédure de rédiger le cahier des conditions de vente.

Quid de la vente forcée en Alsace-Moselle ? 

• La publicité : 

En droit général, le créancier poursuivant est chargé d'accomplir lui-même les formalités de publicité préalables à la vente. En Alsace-Moselle, c'est le notaire qui est chargé de cette mission. 

Sur la base du cahier des charges qu'il a précédemment dressé, le notaire rédige une annonce d'adjudication et la fait publier - article 149 de la loi du 1er juin 1924. Les modes de publicité sont globalement similaires à ceux prévus en Vieille France par l'article R 322-31 du code des procédures civiles d'exécution. 

Ces formalités de publicité doivent être réalisées entre 2 mois et 2 semaines avant l'adjudication, à peine de nullité partielle de la procédure.

A noter : en droit général, toutes les publicités doivent être accomplies au plus tard 1 mois avant la vente. 

• La visite de l'immeuble : 

En droit général, il est prévu la réalisation d'un procès-verbal de description du bien saisi, par Huissier de Justice, visant à informer les acquéreurs potentiels de l'état du bien. En Alsace-Moselle, cet état descriptif n'est pas prévu par la loi locale. 

Toutefois, et dans le cas où le débiteur refuse de coopérer, il peut être sollicité auprès du tribunal l’autorisation de procéder à l'ouverture forcée du bien par Huissier de Justice, avec concours de la force publique, permettant ainsi d'effectuer la visite du bien et faire intervenir, le cas échéant, le diagnostiqueur immobilier. 

• La mise en vente : 

Conformément à l’article 152 de la loi du 1er juin 1924, le notaire met à disposition de tout intéressé l'ensemble des pièces de la procédure. 

Avant l'ouverture des enchères, il procède à la lecture du cahier des charges, avec explications des frais incombant aux futurs adjudicataires. 

Les enchères se font à l'extinction des feux, plus connu sous le nom « d'enchères à la bougie ». Propres au droit local, ces enchères se déroulent de la façon suivante : le bien mis en vente est adjugé dès que trois bougies, ayant brûlé chacune pendant au moins une minute, se seront successivement éteintes sans qu'une nouvelle enchère ait été portée.

L'extinction de la troisième bougie emporte adjudication définitive. Contrairement au droit général, la possibilité d’effectuer une surenchère n'existe pas en droit local. 

A noter : à la différence de la saisie immobilière de droit général, en droit local, les personnes intéressées formulent leurs offres de prix directement, verbalement et à haute voix. En effet, le ministère d'avocat n'est pas obligatoire. 

Un procès-verbal d'adjudication est dressé dont la rédaction et le contenu sont régis par l'article 157 de la loi du 1er juin 1924. Celui-ci est ensuite déposé, avec le cahier des charges, au livre foncier pour inscription du nouveau droit de propriété de l'adjudicataire. 

Le procès-verbal d'adjudication vaut titre exécutoire pour le paiement du prix de vente et vaut titre d'expulsion du débiteur. 

• La purge des privilèges et hypothèques : 

Cette étape est le parallèle de la distribution du prix de vente de la saisie immobilière. 

Selon l'article 162 de la loi du 1er juin 1924, l'inscription de l'adjudication au livre foncier entraîne la purge de toutes les hypothèques. Aussi, les droits des créanciers détenus sur l'immeuble s’éteignent et se reportent automatique sur le prix de l'adjudication. 

La procédure d’exécution forcée immobilière s'achève avec la purge des hypothèques.  

Pour toute question sur l'exécution forcée immobilière en Alsace-Moselle, contactez nos Etudes. Et n'oubliez pas, votre Huissier de Justice Actafor vous accompagne et vous conseille tout au long de la procédure de saisie immobilière en Vieille France, ou d'exécution forcée immobilière en Alsace-Moselle. Contactez-le ! 

Textes de référence : Loi du 1er juin 1924, art. 141 et suiv. / art. L111-3 CPCE / art. L111-5 CPCE / art. 2217 c.civ / R 222-15 CPC / C.cass, civ 2e, 9 juillet 2009, n°08-18.329