L'impayé de fermage

ACTAFOR le 01/04/2021

Dans la famille des baux ruraux, nous nous intéressons au bail à ferme, et plus particulièrement au fermage, à son statut et à la procédure à mener en cas d'impayé. 

Qu'est-ce que le fermage ? 

Le bail à ferme est un contrat par lequel un propriétaire loue son immeuble rural (terres et bâtiments) à un preneur (fermier) aux fins d'exploitation agricole. Ce bail est conclu moyennant le paiement d'un loyer appelé « fermage ». 

Le statut du fermage est régit par les articles L411-1 à L411-79 du code rural et de la pêche maritime. Il règle les obligations du preneur à bail et du bailleur, la fixation du prix du fermage, ainsi que les modalités de résiliation du bail. 

L'une des principales obligations du preneur à bail est bien évidemment le paiement du fermage. Aussi, en cas de retard de paiement, le fermier s'expose à la résiliation de son bail rural, et à des poursuites en recouvrement de la dette. 

Quelle est la procédure à respecter en cas de non-paiement du fermage ? 

• Constater le défaut de paiement : 

Les retards de paiement du fermage peuvent être sanctionnés par la résiliation du bail rural. Toutefois, pour obtenir cette sanction, le bailleur devra justifier de plusieurs motifs - article L411-31 du code rural et de la pêche maritime : 

• deux défaut de paiement de fermage ou de la part des produits lui revenant, 
• l'envoi d'une mise en demeure postérieure à l'échéance enjoignant le preneur de régler le fermage,  
• la persistance du défaut de paiement après l'expiration d'un délai de 3 mois à compter de l'envoi de la mise en demeure. 

A noter : la loi parle de deux défauts de paiement, et non pas de deux impayés de fermage. Aussi, les deux défauts de paiement peuvent porter sur la même échéance impayée.

En pratique, le bailleur constate le défaut de paiement du fermage de son locataire à l'échéance convenue. Il lui adresse une mise en demeure de payer lui enjoignant de régulariser le fermage impayé. Le premier défaut de paiement est alors constaté. 

Le fermier locataire dispose d'un délai de 3 mois pour régulariser sa situation. A défaut de paiement dans ce délai, le bailleur lui adresse une seconde mise en demeure venant constater le deuxième défaut de paiement. 

A noter : lorsque les deux défauts de paiement concernent deux échéances distinctes, l'envoi d'une seule mise en demeure suffit.

• Adresser la mise en demeure de payer : 

En matière d'impayé de fermage, la mise en demeure doit impérativement reproduire les dispositions de l'article L411-31 du code rural et de la pêche maritime pour être valable. En cas de non-respect de ce formalisme, la mise en demeure est nulle et la procédure de résiliation caduque. 

La mise en demeure est ensuite envoyée par lettre recommandée ou par acte d'Huissier de Justice au preneur à bail. 

Notre conseil : opter pour la mise en demeure par voie d'Huissier de Justice sécurise votre action. Expert de la rédaction d'acte, votre Huissier de Justice Actafor s'assure de la conformité de la mise en demeure avec les règles légales précitées et du respect du formalisme imposé. En outre, la signification par voie d'Huissier de Justice donne date certaine à la délivrance de votre mise en demeure. 

Quelle est l'issue de la procédure ? 

Lorsque l'impayé de fermage demeure et qu'il est justifié par les motifs préalablement exposés, le propriétaire bailleur peut demander la résiliation du bail rural. 

La requête en résiliation doit être déposée par le bailleur devant le Tribunal paritaire des baux ruraux dont dépend le domaine agricole.

Les parties sont alors convoquées devant le Tribunal pour une tentative de conciliation. En cas d'échec de la conciliation, une audience est programmée et un jugement rendu.

A noter : un paiement intervenu après l'expiration du délai de 3 mois ou un paiement partiel du fermage n'est pas libératoire ; la résiliation du bail peut tout de même être demandée. 

Pour aller plus loin…

Votre Huissier de Justice Actafor vous accompagne tout au long de la procédure :

• pour la rédaction de la mise en demeure et sa signification, 
• pour le dépôt de la requête en résiliation de bail et votre représentation, le cas échéant, lors de l'audience de conciliation,
• pour l'expulsion du locataire en cas de jugement rendu en votre faveur, la reprise de l'exploitation agricole et le recouvrement des sommes impayées. 

Pour toute question sur l'impayé de fermage, contactez votre étude Actafor de proximité. 

Textes de référence : art. L411-1 et suiv C.rur