La Revue du Locatif - Le congé pour reprise personnelle

ACTAFOR le 10/01/2020

Focus sur le congé pour reprise personnelle donné par le bailleur à son locataire ; quelles sont les règles à respecter ? 

Nous avions évoqué les différentes situations dans lesquelles le bailleur peut donner congé à son locataire. Nous avions également développé le cas particulier du congé pour vendre, et le droit de préemption du locataire qui en découle.  

Focus aujourd’hui sur un autre motif de congé : le congé pour reprise personnelle.

Dans ce cas de figure, la relation locative se déroule correctement et le logement n'est pas destiné à être vendu. Toutefois, le bailleur a la possibilité de reprendre possession de son bien pour y habiter lui-même ou y faire loger un ou plusieurs de ses proches. Il peut alors congédier le locataire présent dans le logement.

Attention : ce type d'action doit respecter des conditions et des règles strictes, protectrices du locataire habitant dans les lieux, pour être valable.

Dans quelle mesure le bailleur peut-t-il donner congé pour reprise ? 

Le propriétaire peut donner congé à son locataire et reprendre son logement pour l'occuper personnellement à titre de résidence principale, ou pour y faire loger un proche à titre de résidence principale. 

Le bailleur ne peut donc reprendre son logement à titre de résidence secondaire. 

A noter : les proches pouvant bénéficier de la reprise sont les suivants : l'époux, le concubin depuis au moins 1 an à la date du congé, le partenaire de PACS, l'ascendant ou descendant du bailleur ou de son époux, concubin ou partenaire de PACS - cf article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. 

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que le bailleur doit motiver sa décision de reprise. En effet, celui-ci doit exprimer dans sa lettre de congé un motif réel et sérieux de reprendre son logement. En outre, le bailleur doit indiquer les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise s'il s'agit d'un proche, et préciser la nature du lien qui les unit.

Quelles sont les modalités de la reprise ? 

Le congé pour reprise formulé par le bailleur doit être notifié au locataire, ou à chaque co-titulaire du bail le cas échéant, 6 mois avant l'échéance du contrat. 

Depuis le 1er janvier 2018, le bailleur doit joindre à son congé la notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire - cf arrêté du 13 décembre 2017. 

A noter : c'est la date de réception de la notification par le locataire qui amorce le délai de préavis. Aussi, si le locataire est absent lors de la remise de la lettre ou si le pli revient non réclamé, il est considéré comme non délivré. La validité du congé, notamment quant au respect du délai de préavis, peut donc être compromise. 

Notre conseil : faites délivrer la notification du congé par voie d'Huissier de Justice. La signification par Huissier de Justice donne date certaine à votre acte et offre la sécurité juridique nécessaire à vos démarches. 

Pour aller plus loin ...

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l'ordonnance n°2019-770 du 17 juillet 2019 prévoit qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé, lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de 2 ans après l'acquisition du bien, le congé pour reprise ne prendra effet qu'à l'expiration d'une durée de 2 ans à compter de la date d'acquisition. Cela permet de protéger le locataire occupant lors de l'acquisition du bien par le nouveau propriétaire. 

En outre, lorsque le locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur, le bailleur est dans l'obligation de lui proposer un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités. Il en va de même lorsque le locataire a à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans et que l'ensemble des ressources cumulées du foyer sont inférieures au plafond  en vigueur. 

Quelles sont les conséquences d'une reprise non conforme ? 

Le non-respect des conditions ci-dessus développées entraîne la nullité du congé, et à fortiori la reconduction du bail. 

Le locataire qui constate que le logement n'a pas été véritablement repris (logement vide, non effectivement repris, ou utilisé comme résidence secondaire) peut contester la reprise, sur le fondement d'un motif non réel et sérieux. Le locataire devra toutefois en apporter la preuve. 

A noter : un congé pour reprise ou pour vente donné frauduleusement par le bailleur, c'est-à-dire sans réelle intention de reprendre ou de vendre le logement, l'expose à une amende pénale d'un montant de 6000 € maximum pour une personne physique, et 30 000 € maximum pour une personne morale. 

Pour toute question concernant le congé pour reprise personnelle, contactez nos Etudes

Textes de référence : art. 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 / arrêté du 13 décembre 2017 relatif au contenu de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et des voies de recours et d'indemnisation du locataire jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou vendre le logement