La Revue du Locatif - Le congé pour motif légitime et sérieux

ACTAFOR le 08/04/2021

Le congé pour motif légitime et sérieux est une des 3 formes de congé permettant au propriétaire d’interrompre le bail d'habitation à échéance. 

Par quels motifs légitimes et sérieux le propriétaire peut-il donner congé à son locataire ? 

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, si le propriétaire ne souhaite pas renouveler le bail de son locataire à échéance, il doit justifier d’un motif légitime et sérieux : « ce congé doit être justifié […] soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ». 

Même si la loi ne définit pas précisément les termes « motif légitime et sérieux », la loi du 6 juillet 1989 définit dans son article 7 les obligations du locataire évoqués dans l’article 15 précité : 

• paiement du loyer et des charges, 
• usage paisible des locaux loués, 
• répondre des dégradations et des pertes survenues pendant la durée du contrat, 
• prendre en charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés, procéder aux menues réparations et réparations locatives, 
• permettre l’accès au logement pour effectuer des travaux, 
• ne pas transformer les lieux sans l’accord du propriétaire, 
• s’assurer contre les risques en sa qualité de locataire et en justifier à son propriétaire (assurance habitation). 

A noter : c’est le plus souvent sur la base du manquement à l’une de ces obligations que le propriétaire délivre son congé pour motif légitime et sérieux. Les motifs les plus souvent invoqués sont les retards de paiement répétés, les troubles du voisinage ou encore le non-respect de la destination des lieux. 

Quelles sont les modalités du congé pour motif légitime et sérieux ? 

Les modalités de reprise du logement dans le cadre du congé pour motif légitime et sérieux ne diffèrent pas des autres types de congés (congé pour vendre et congé pour reprise personnelle) : 

• le logement ne peut être repris qu’à échéance du bail ; A noter : même si le congé est délivré en cours de bail, il n’aura d’effet qu’à l’échéance de celui-ci,  
• le congé doit mentionner, à peine de nullité, le motif du non-renouvellement du bail,  
• le congé doit être délivré à tous les signataires du bail en respectant un préavis de 6 mois avant la date de fin de bail pour la location vide ; 3 mois pour la location meublée. Attention : en cas de non-respect du délai de préavis, le congé délivré est nul et le bail est renouvelé par tacite reconduction pour une nouvelle période, 
• le congé doit être envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception, remis en mains propre par le propriétaire ou par voie d’Huissier de Justice. 

Notre conseil : expert en matière de congé locatif, confiez la rédaction de cet acte important à votre Huissier de Justice Actafor. Celui-ci s’assurera de la conformité de votre congé par rapport à la situation et s’assurera du respect du formalisme légal imposé et des délais de préavis. 

En outre, votre Huissier de Justice Actafor procèdera à la signification du congé à votre locataire permettant ainsi de donner date certaine à votre acte dès le passage de l’Huissier à son domicile. Cet horodatage permet de sécuriser votre action et de justifier de la bonne remise de l’acte dans les délais impartis. 

Le motif légitime et sérieux invoqué par le propriétaire est-il contestable ? 

Oui. Le locataire peut contester le bien-fondé du motif allégué par le propriétaire pour rompre le bail. 

A défaut de conciliation entre les parties, le litige peut être porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du lieu dont dépend le logement loué. C'est le juge qui appréciera la réalité et la légitimité du motif invoqué.  

Pour aller plus loin…

Il est des cas où le motif légitime et sérieux invoqué par le propriétaire n’est pas imputable au locataire.

C’est le cas par exemple du congé donné par le propriétaire pour effectuer des travaux nécessitant la reprise totale du bien loué (démolition, réhabilitation, rénovation) ; un motif admis comme étant légitime et sérieux par la jurisprudence.

Pour toute question sur le congé pour motif légitime et sérieux, contactez nos experts locatifs Actafor. 

Textes de référence : loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 /